La carta de desalojo en California es el aviso formal por escrito que un arrendador debe entregar al inquilino antes de poder presentar una demanda de retención ilícita en la corte. Sin ese aviso, o con un aviso defectuoso, el juez rechaza el caso y el arrendador tiene que empezar de nuevo. El tipo de carta, su contenido y la forma de entregarla dependen del motivo del desalojo y de si la propiedad está protegida por la Ley de Protección al Inquilino.
Qué Tipo de Aviso Corresponde a Cada Situación
Elegir el aviso equivocado es el error más común, y garantiza que la corte rechace la demanda posterior. El motivo del desalojo determina qué carta se usa.
Aviso de 3 Días para Pagar o Desocupar
Se usa cuando el inquilino debe renta atrasada, y solo para eso. El aviso puede incluir únicamente la renta no pagada; no puede sumar multas por pago tardío, cargos por cheques rebotados ni cuentas de servicios públicos.1Judicial Branch of California. Types of Eviction Notices Tenants Si el monto incluye cualquier cargo adicional, el aviso es defectuoso.
Este aviso también exige datos específicos: el nombre, la dirección y el número de teléfono de la persona autorizada para recibir el pago, junto con los días y horarios en que se acepta pago en persona. Si el pago puede hacerse por correo, la dirección postal debe aparecer en el aviso.1Judicial Branch of California. Types of Eviction Notices Tenants Omitir cualquiera de estos datos lo invalida.
Aviso de 3 Días para Cumplir o Desocupar
Aplica cuando el inquilino violó una condición del contrato que puede corregirse: una mascota no autorizada, exceder el número de ocupantes permitidos, u otra infracción subsanable. El inquilino tiene tres días para corregir la violación o irse.2Judicial Branch of California. Types of Eviction Notices Landlords
Aviso Incondicional de 3 Días para Desocupar
Cuando el problema es grave, el inquilino no tiene opción de corregir nada. Se usa en casos de actividad ilegal en la propiedad, daños importantes a la vivienda, amenazas a la salud o seguridad de otros, o permitir la ocupación de personas no autorizadas en violación del contrato.2Judicial Branch of California. Types of Eviction Notices Landlords Si la propiedad está cubierta por la AB 1482, generalmente el arrendador debe haber intentado primero un aviso de cumplir o desocupar antes de recurrir al incondicional, con algunas excepciones.
Aviso de 30 o 60 Días Sin Causa
Termina un arrendamiento mes a mes sin alegar falta del inquilino. Si el inquilino ha vivido en la vivienda menos de un año, se dan 30 días. Si ha vivido un año o más, se dan 60 días.2Judicial Branch of California. Types of Eviction Notices Landlords Este tipo de aviso solo es válido cuando la propiedad no está cubierta por la AB 1482 ni por una ordenanza local que exija causa justa.
Aviso de 90 Días para Vivienda Sección 8
Cuando el inquilino recibe asistencia federal de vivienda, la carta debe darle 90 días, explicar las razones detalladas del desalojo, advertir que puede disputar la acción en la corte, y notificar que personas con discapacidades tienen derecho a solicitar acomodaciones razonables.2Judicial Branch of California. Types of Eviction Notices Landlords
Qué Debe Decir la Carta Para Ser Válida
Un aviso incompleto es un aviso defectuoso, y la corte no perdona omisiones técnicas por más claro que sea el motivo. Toda carta de desalojo debe incluir:
- El nombre completo de cada inquilino nombrado en el contrato.
- La dirección completa de la propiedad, con número de unidad o apartamento si corresponde.
- El motivo específico del desalojo. En un aviso de 3 días por falta de pago, la cantidad exacta adeudada y los períodos que cubre. En un aviso por violación, la cláusula violada y la acción que corrige la infracción.
- La fecha exacta en que termina el plazo o en que el inquilino debe haber cumplido.
- Una advertencia de que el incumplimiento resultará en una demanda de retención ilícita en la corte.
Si el aviso es de 3 días por falta de pago, además hay que incluir los datos de pago que ya se mencionaron: nombre, dirección, teléfono, horarios y, si aplica, dirección postal para pago por correo.
Cómo Contar los Días del Plazo
El conteo no funciona como un calendario normal. Para los avisos de 3 días por falta de pago y por violación del contrato, los sábados, domingos y días feriados judiciales no cuentan.3California Legislative Information. California Code CCP 1161 Un aviso de 3 días entregado un viernes le da al inquilino hasta el miércoles siguiente, asumiendo que no haya feriados de por medio. El plazo arranca el día después de la entrega, no el mismo día.
Para los avisos de 30, 60 y 90 días, el conteo usa días calendario corridos. Si el último día cae en fin de semana o feriado judicial, el plazo se extiende al siguiente día hábil. Presentar la demanda un día antes de que expire el plazo es un error frecuente, y la corte la rechaza.
Cómo Entregar la Carta Legalmente
Un aviso con contenido perfecto no sirve si la entrega falla. California permite tres métodos, y el arrendador debe intentar el primero que sea posible antes de pasar al siguiente.4California Legislative Information. California Code CCP 1162
- Entrega personal: poner una copia directamente en manos del inquilino. Es el método más seguro y el que la corte prefiere.
- Entrega sustituta: si el inquilino no se encuentra en su vivienda ni en su lugar de trabajo después de un esfuerzo razonable, se puede dejar el aviso con una persona de edad y juicio adecuados presente en la propiedad, y además enviar una copia por correo regular.
- Fijación y correo: si no es posible localizar al inquilino ni a una persona adecuada, se fija una copia en un lugar visible de la vivienda y se manda otra por correo regular.
La ley pide “correo regular”, no correo certificado. Usar certificado no invalida la entrega, pero el requisito mínimo legal es el correo regular.
Quien entrega el aviso debe ser mayor de 18 años. Puede ser el propio arrendador, un familiar, un conocido o un agente de procesos contratado.5Judicial Branch of California. Deliver the Notice Esa persona debe completar una declaración de prueba de servicio que certifique cuándo, dónde y cómo se entregó el documento. Esta declaración es indispensable para el proceso judicial posterior. La demanda judicial de retención ilícita, en cambio, sí requiere que la entregue un tercero, no el arrendador.
Cuándo la Causa Justa Cambia Lo Que Debe Decir la Carta
La Ley de Protección al Inquilino (AB 1482), codificada en el Código Civil sección 1946.2, prohíbe terminar el arrendamiento sin una razón justificada cuando el inquilino ha ocupado la vivienda por 12 meses continuos o más.6California Legislative Information. AB 1482 Tenant Protection Act of 2019 Las razones se dividen entre causas “por culpa” del inquilino (falta de pago, violación del contrato, actividad ilegal) y causas “sin culpa” (el propietario quiere ocupar la unidad, retirarla del mercado, o hacer renovaciones mayores).
Varias propiedades están exentas. Las más comunes son la mayoría de viviendas unifamiliares y condominios donde el dueño no es una corporación, y propiedades construidas dentro de los últimos 15 años. Si la propiedad está exenta, el arrendador puede terminar un arrendamiento periódico con un aviso de 30 o 60 días sin alegar causa. Muchas ciudades de California tienen ordenanzas locales de control de alquileres con protecciones más estrictas que la ley estatal, así que conviene verificar las reglas del municipio antes de redactar la carta.
Asistencia de Reubicación en Desalojos Sin Culpa
Cuando el desalojo es “sin culpa” y la propiedad está cubierta por la AB 1482, el arrendador debe ofrecer asistencia de reubicación equivalente a por lo menos un mes de renta, o renunciar al cobro del último mes.6California Legislative Information. AB 1482 Tenant Protection Act of 2019 El pago o la oferta debe acompañar la carta de desalojo. Si falta, el aviso es inválido. Algunas ordenanzas locales exigen montos de reubicación mayores.
Represalias Prohibidas
California prohíbe desalojar a un inquilino como represalia por haber ejercido sus derechos legales. Si el inquilino reportó un problema de habitabilidad a una agencia gubernamental, solicitó reparaciones al arrendador, o se organizó con otros inquilinos, la ley presume que cualquier acción de desalojo tomada dentro de los 180 días siguientes es represalia.7California Legislative Information. California Code CIV 1942.5 En ese caso, el arrendador tendría que demostrar en la corte que el desalojo responde a una causa legítima.
Lo Que la Carta No Autoriza al Arrendador a Hacer
Entregar la carta no le da al arrendador ningún poder para forzar la salida del inquilino por su cuenta. Ni cuando vence el plazo, ni cuando el inquilino debe meses de renta, ni cuando la violación es grave. El Código Civil de California sección 789.3 prohíbe cambiar cerraduras, cortar el agua o la electricidad, retirar puertas o ventanas exteriores, o mover las pertenencias del inquilino fuera de la vivienda.8California Department of Justice. Protecting Tenants Against Unlawful Lockouts and Other Self-Help Evictions
El inquilino que sufre uno de estos actos puede demandar al arrendador por daños reales más una penalidad de hasta $100 por cada día de la violación, con un mínimo garantizado de $250. El arrendador también enfrenta posibles cargos de delito menor. Solo el alguacil o sus agentes pueden ejecutar un desalojo, y únicamente con una orden judicial.
Qué Pasa Cuando Vence el Plazo
Si el inquilino no paga la renta adeudada, no corrige la infracción, o no desocupa dentro del plazo, el arrendador puede presentar una demanda de retención ilícita (Unlawful Detainer) en la Corte Superior del condado donde está la propiedad. La demanda no puede presentarse antes del día siguiente al vencimiento del aviso. Una vez presentada, la citación y los documentos del caso los entrega un agente de procesos o el alguacil del condado, y el inquilino tiene 5 días calendario para responder si recibió los documentos en persona, o 15 días si fue notificado por otro método.9Judicial Branch of California. What Happens if Your Tenant Files a Response Si no responde, el arrendador puede pedir un fallo por omisión; si contesta, el caso va a juicio bajo los plazos acortados que rigen la retención ilícita.